房价测算方法

首先 要分析影响房价因素：

一个地方或一个区域的房价基本上由以下因素决定：

土地价格、管理销售成本（含可能的隐性成本）、规费、银行利息、广告推介费用、利润、市场期待、城市扩展和住房水平提升形成的市场需求、市场供给、地段资源的稀缺性、交通现状及交通期待、地段商圈等生活条件配置、市民收入水平、物价指数、外资进入可能性、二手房交易、政府干预、重大事件预期

未来房价=现房价×（1+规费变化指数+土地价值增长指数+管理成本变化指数（含广告推介）+利润期待指数+一手房市场需求指数+一手房供给指数+市民收入指数+市场信心指数+银行利息指数+地理变化指数+物价指数+外资进入指数+二手房交易指数+房租指数+政府干预指数+重大事件等意外事件指数+人口变化指数）

例如：当前房价为5000元地段（微观）或地区（宏观），对2008年7月该地段房价大致水平，预测：

1、 土地价值增长指数（由于量的控制和可开发的相邻地块减少形成的土地增殖情况），预计半年增殖2%；

2、管理成本变化指数(由于市场较冷和人工成本上升，广告推介费用上升、管理销售成本上升)，预计半年增加10%；

3、利润期待指数（在宏观调控影响下，由于开发商对现有市场预期期待相对平稳，特别是在已经获得的高利润条件下，对预期增长下调），利润期待指数降低10%;

4、一手房市场需求指数（当前市场成交量处于不稳定状态，估计在7月前形势不会有大的改变，但会逐步趋暖），预计月需求增长5%；

5、一手房供给指数（受宏观因素影响，市场供给没有大的提升，基本处于平稳状态，甚至略有下降，但供给下降会促进指数上升），预计指数上升1%；

6、市民收入指数（受经济因素影响，半年区域市民收入增5%），指数5%；

7、市场信心指数（受外部各种信息影响，市场观望气氛较重，信心指数下降），预计将10%；

8、银行利息指数（尽管利息并未调整，但由于现利息水平较高，且有加息可能，利息指数下降），预计降7%；

9、地理（地段的自然、社会、交通资源的稀缺性和变化性）变化指数（半年情况无大改变），预计为0；

10、物价指数（由于建筑材料、建筑人工和相关费用上升）半年情况估计增长10%；

11、外资进入指数（受人民币升值影响，估计外资会有一定幅度进入，提升一定的房地产外资投资比例），增长比例10%；

12、二手房交易指数（二手房的交易会促进一手房的增长，但半年情况预计无大的变化），为0；

13、房租指数（同二手房交易指数，基本无新的变化），为0；

14、政府干预指数（估计政府会采取措施控制，影响指数会下降），预计降10%；

15、重大事件等意外事件指数（隔奥运地远，无战争、自然大灾害可能），预计为0；

16、人口变化指数（由于近期本区域人口变化不大），预计为0；

17、规费变化指数（近期规费无调整可能），为0.

综合以上指数：

2008年7月某区域房价

=5000 ×（1+2%+10%-10%+5%+1%+5%-10%-7%+0+10%+10%+0+0-10%+0+0+0）

= 5000 ×106%

=5300