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房地产的拷贝：转http://blog.soufun.com/5485672/1975827/articledetail.htm [转贴 2008-05-09 17:32:54]

建房造屋：区县制造与主城速度

从主城到区县，从不可能到现实，从迟疑到接受。

一路走来，穿梭于主城、区县，沿途风景可谓丰收！

关于复制

1、案名复制

案名就像一个人的名字，也结合了项目的生辰八字。融合了项目愿景、特点、优势，甚或表达产品的规划、档次及奠定品牌基础。

笔者曾到过一区县，项目logo融合了主城两大项目：陈家坪申缔开发的“帝豪名都”案名，朝天门庆隆的“海客瀛洲”logo图案。

题外话：笔者并不是不支持案名复制，但一定要集合自己的项目，吸取精华而所用。早在海兰云天时，作为项目案名。随着秦姓职业经理人对该项目成功运作，达到影响市场和奠定企业品牌的时候，公司考虑了两个问题：一是力扬实业总公司升级成集团公司的公司名称是“力扬实业集团”或是“海兰云天实业集团”，二是海兰云天作为系列产品的主品牌，以衍生其他项目案名。前者影响公司战略，后者影响公司市场。所以一个好的案名是随同成功运营项目而产生的。又如“金科廊桥水岸”无锡项目同用等等。

2、立面复制

05年到荣昌、大足、永川、江津、潼南、铜梁、垫江、梁平、武隆等地。给我印象最为深刻的是永川，AC世纪城的立面就是水晶郦城的复制品，其商业部分的设计在主城也不多见。竹映三清项目和华宇的建筑风格也颇为相似。

题外话：笔者途经之地，在建筑立面及构架、天际线等建筑设计细部表现上，区县项目多追求形、主城项目更追求神的融合，即主城在细部的表现上更有血有肉。从项目本身来讲，主城建筑设计强调与城市的共融，区县项目的表现上较“个体化”。

3、产品复制

沿海抄深港、内地抄沿海，补充一句“区县抄主城”。在户型的设计上，特别是功能区分上，一改区县以前的居住模式。产品集中在建面125㎡的三房，平层结构。

在功能布局上，更强调主卧私密性与公共空间的距离感，将主人的家庭地位彰显无疑。

题外话：在建筑设计上，很多设计师采取“CTRL+C”、“CTRL+V”，改一下一二层的设计、上部建筑适当改动，以形成速产品。笔者曾和一资深设计师闲谈时，以他的经历诉当前建筑设计市场：大多为工作3年的设计人员完成大部分设计工作，基本上没有自己的思想，一个成熟的建筑设计师至少从业8年以上，要有更高造诣，至少15年。

4、模式复制

难能可贵的是开发模式，区县一些项目也采取主城开发模式：先景观后建设，景观成熟、交房呈现。在市场信任度不够的区县市场，这一招可是征服客户的有效手段。

促进规范的是营销模式，在区县本土开发公司旧城改造时，外地开发公司进入，引入主城营销团队，在营销策划、销售管理、客户管理、客户服务等环节体现出专业的一面，使得区县在短时间内达到一定高度，但因政策环境、区域文化等方面，突破较难。即使产品突破，但文化始终不能突破，悖异的存在产生营销模式的本土化。

关于速度

笔者上一篇文章中说：同一区域产品同质化严重，应该在产品功能性上得到突破，以获取市场。这这里就说说简单的速度问题：主城在院馆等概念产品上是以面积大小控制来实现功能性上的突破来获取市场，但在区县院馆仅是功能上的区别而已，区县多为宽松型户型。

因此，复制得越快，在主城3、4年研发出的所有产品，很可能在区县1、2年内都会出现。（区县的新事物接收能力还是比较强！）

关于制造

为什么说制造？是因为主城市场已有现成的“模具”（开发模式、营销模式、产品样本等），相对于区县市场是新生物，在开发公司的上述成本上较少，不正常的是公关成本。因此模具的现成，只需要你把生产车间找好（地块），直接生产即可（施工）。

制造业的前端部分（项目前期）研发（建筑设计）已经在进入这个市场前做了充分的准备（主城资源）。

综上所述，主城速度的研发在区县市场的充分运用已经体现成一种制造业的产品生产。主城可观的到是看看搜房上的“棕榈泉制造”！